Notarkosten beim Hauskauf und Hausverkauf: Mit diesen Notargebühren musst du rechnen

Das kannst du tun

• Verhandle den Kaufpreis und das Zubehör (wie Einbauküche) separat, um die Notarkosten zu senken.
• Hole dir notwendige behördliche Genehmigungen eigenständig, um Notarkosten zu sparen.
• Vergleiche die Zusatzkosten verschiedener Notare, um günstigere Alternativen zu finden.
• Plane die Notar- und Grundbuchkosten in dein Budget ein und sichere dir eine passende Baufinanzierung. Nutze dazu den Kreditfinder von Wohnglück für die besten Angebote.
• Informiere dich, welche Notarkosten du steuerlich absetzen kannst.

Warum muss ich Notargebühren beim Hauskauf zahlen?

Beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks fallen immer Notargebühren an. Denn jeder Hauskauf beziehungsweise Hausverkauf bedarf in Deutschland einer notariellen Beurkundung, um rechtskräftig zu sein. Geregelt ist das in § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Nur ein Notar ist dazu befugt, Kauf und Verkauf rechtsgültig durchzuführen. Das schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor Risiken, die mit einem Immobilienkauf verbunden sein können.

Welche Aufgaben übernimmt ein Notar beim Hausverkauf?

Ein Notar übernimmt zahlreiche Aufgaben, die den Kauf einer Immobilie rechtlich absichern und für beide Parteien transparent und nachvollziehbar gestalten. Von der ersten Beratung über die Beurkundung bis hin zur endgültigen Eintragung im Grundbuch stellt der Notar sicher, dass der gesamte Prozess reibungslos und korrekt abläuft. Wichtig zu wissen: Je mehr dieser Dienstleistungen der Notar erledigt, desto höher fallen die Notarkosten beim Hauskauf aus. 

Hier eine Übersicht über die Tätigkeiten eines Notars beim Hauskauf und -verkauf:

• Beratung der Vertragsparteien: Der Notar berät sowohl Käufer als auch Verkäufer über die rechtlichen Aspekte des Immobilienkaufs. Er stellt sicher, dass beide Parteien die Vertragsinhalte vollständig verstehen und klärt über die rechtlichen Konsequenzen auf.
• Entwurf des Kaufvertrags: Der Notar erstellt den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass alle notwendigen Klauseln enthalten sind. Dabei berücksichtigt er die individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie alle relevanten gesetzlichen Vorgaben.
• Beurkundung des Kaufvertrags: Nach der Erstellung wird der Kaufvertrag in einem Beurkundungstermin von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Diese Beurkundung macht den Vertrag rechtskräftig und bindend.
• Einholung notwendiger Genehmigungen: Der Notar übernimmt die Einholung notwendiger behördlicher Genehmigungen, z. B. eine Sanierungsgenehmigung oder die Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen. Diese Schritte sind notwendig, um den Kauf rechtlich abzusichern.
• Einholung der Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde: Der Notar holt die Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde ein, um sicherzustellen, dass die Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet und der Kauf somit ungehindert erfolgen kann.
• Eintragung von Grunddienstbarkeiten: Falls Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Wohnrechte bestehen oder neu vereinbart werden müssen, sorgt der Notar für deren Eintragung ins Grundbuch.
• Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch: Um den Käufer vor Insolvenzrisiken des Verkäufers zu schützen, veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung sichert das Recht des Käufers auf Eigentumsübertragung.
• Eintragung von Grundschulden: Falls für die Finanzierung des Kaufs eine Grundschuld eingetragen werden muss, kümmert sich der Notar um die Beurkundung und Eintragung dieser Grundschuld im Grundbuch.
• Löschung alter Grundschulden: Bestehende Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers müssen gelöscht werden. Der Notar veranlasst die erforderlichen Schritte, um diese Lasten aus dem Grundbuch zu entfernen.
• Fälligkeitsstellung des Kaufpreises: Der Notar stellt die Fälligkeit des Kaufpreises fest und benachrichtigt die Vertragsparteien, sobald alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind.
• Überwachung der Kaufpreiszahlung: Der Notar überwacht die ordnungsgemäße Abwicklung der Kaufpreiszahlung. Er stellt sicher, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält und dass dieser Betrag auf einem sicheren Weg transferiert wird, beispielsweise über ein Notaranderkonto.
• Verwaltung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto: Falls vereinbart, verwaltet der Notar den Kaufpreis über ein Notaranderkonto. Dies bietet zusätzliche Sicherheit für beide Parteien, da der Kaufpreis erst ausgezahlt wird, wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind.
• Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung des Kaufpreises und der Erfüllung aller Bedingungen veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer anerkannt.
• Mitteilungen und Dokumentation: Der Notar versendet notwendige Mitteilungen, beispielsweise über die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung, und dokumentiert alle relevanten Vorgänge. Dies beinhaltet auch die Überwachung der Einhaltung von Treuhandauflagen, falls vorhanden.

Was zählt zu den Notarkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf?

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung fallen Notarkosten an, die du unbedingt einplanen solltest. Diese Kosten bestehen aus den Notar- und Grundbuchgebühren:

Notarkosten

Notarkosten fallen für verschiedene Dienstleistungen an, die der Notar im Zusammenhang mit deinem Immobilienkauf erbringt. Hier eine Übersicht der üblichen Notartätigkeiten, die dir in Rechnung gestellt werden.

• Beratung zum Kaufvertrag
• Entwurf des Kaufvertrags
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Grundschulden beurkunden
• Erstellung von Grundschuldbriefen oder anderen Briefen
• Führen eines Notaranderkontos
• Beglaubigung von Unterschriften
• Weitere Abwicklungen beim Immobilienverkauf

Grundbuchkosten

Neben den Notarkosten entstehen auch Grundbuchkosten, die für die Eintragung und Löschung von Rechten im Grundbuch anfallen. Folgende Tätigkeiten sind Teil der Grundbuchkosten:

• Beurkundung, Eintragung und Löschung von Grundschulden
• Eintragung oder Löschung der Auflassungsvormerkung
• Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Die Notarkosten belaufen sich grob gerechnet auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Mit inbegriffen sind hier auch die Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch, der mit etwa 0,5 Prozent zu Buche schlägt.

Notare sind nach § 17 Bundesnotarordnung dazu verpflichtet, ihre Tätigkeiten nach gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben, die im Gerichts- und Notarkostengsetz (GNotKG) verankert sind. Die Abrechnung der Notarkosten erfolgt nach pauschalen Gebührensätzen. Ein Notar darf von diesen Gebühren nicht abweichen, das Honorar ist also nicht verhandelbar. Was der Notar zusätzlich berechnen darf, ist eine Aufwands­entschädigung für seine Telefon- und Portokosten, meist zwischen 30 und 150 Euro.

Interessant ist, dass bei den Notargebühren der gesamte Kaufpreis inklusive mitverkauftem Zubehör als Grundlage dient. Zubehör kann alles Mögliche sein, wie eine Einbauküche, eine Sauna oder auch Instandhaltungsrücklagen. Für die Grundbuchgebühren hingegen zählt nur der Kaufpreis ohne das Zubehör.

Ein weiterer Punkt: Auf die Notarkosten wird die gesetzliche Mehrwertsteuer erhoben, während die Grundbuchkosten mehrwertsteuerfrei sind.

Auszug aus der Gebührentabelle für Notare

Folgende Tabelle zeigt einen Auszug aus der Gebührentabelle für Notare. Je nach Umfang der Aufgabe kann der Notar einen halben oder sogar vier bis fünf Gebührensätze verlangen. Auch das ist im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. 

Quelle: Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG), Anlage 2 (zu § 34 Absatz 3)

Beispielrechnung: Höhe der Notargebühren beim Hauskauf nach Kaufpreis

In dieser Tabelle zeigen wir dir beispielhaft unterschiedliche Kaufpreise und die dazugehörigen Notar- und Grundbuchkosten (ohne Grundschuldeintrag und Notaranderkonto). Je nach Leistungsumfang können die Gebühren höher oder niedriger ausfallen. Eine detaillierte Beispielrechnung findest du im nächsten Abschnitt. 

Quelle: eigene Berechnung mit dem Wohnglück Notar- und Grundbuchkostenrechner (Angaben ohne Gewähr)

Notarkosten und Grundbuchkosten: Beispielrechnung

In unserem Beispiel gehen wir von einem Kaufvorgang mit Notaranderkonto und einer Grundschuldbestellung aus. Der Kaufpreis beträgt 350.000 Euro, die Höhe der Grundschuld 200.000 Euro. Für den Kaufpreis liegt der einfache Gebührensatz bei 685 Euro und für die Grundschuld bei 435 Euro.

Höhe der Notarkosten für eine Immobilie

Quelle: Informationsportal der Bundesnotarskammer, eigene Berechnung (Angaben ohne Gewähr)

Kosten für den Grundbucheintrag 

Quelle: Informationsportal der Bundesnotarskammer, eigene Berechnung (Angaben ohne Gewähr)

 Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich in diesem Beispiel auf insgesamt 5.301,45 Euro. 

Notarkostenrechner: Notarkosten als Käufer selbst berechnen

Ein Notarkostenrechner und Grundbuchkostenrechner hilft dir dabei, die anfallenden Notarkosten und Grundbuchgebühren besser einschätzen zu können. Nutzte gleich unseren kostenfreien Notar- und Grundbuchkostenrechner, um schnell und bequem deine Kaufnebenkosten beim Erwerb und der Finanzierung einer Immobilie zu ermitteln. Du kennst den Kaufpreis noch nicht? Dann lass ihn grob schätzen mit der Wohnglück-Immobilienbewertung.

Wer zahlt die Notargebühren beim Hauskauf?

Die Notarkosten trägt normalerweise der Käufer alleine, weshalb er in den meisten Fällen auch den Notar bestimmen darf. Allerdings gibt es in Deutschland keine eindeutige gesetzliche Regelung, wer den Notar beim Hauskauf auswählt.

Doch auch bei Verkäufern können Kosten auflaufen: Wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre im Besitz des Verkäufers ist oder er in den letzten zwei Jahren nicht darin gewohnt hat, kann beim Verkauf eine Spekulationssteuer anfallen. Ist die Immobilie über zehn Jahre im Besitz des Voreigentümers, entfällt diese Steuer.

Handelt es sich um einen Neubau, bestimmt in der Regel die Baufirma, welchen Notar sie beauftragen möchte.

Wann sind die Notargebühren fällig?

Die Notarkosten werden fällig, sobald der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt hat. Mit diesem Dokument wird der Immobilienkäufer darüber in Kenntnis gesetzt, wann und wie er den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen hat. 

Das passiert in der Regel, nachdem der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch hat eintragen lassen. Die Fälligkeitsmitteilung signalisiert dem Käufer also auch, dass er den Kaufpreis nun gefahrlos zahlen kann.

Wie läuft ein Notartermin beim Hauskauf ab?

Ein Notar ist unparteiisch und Ansprechpartner sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer der Immobilie. Er führt zunächst mit beiden Seiten ein Vorgespräch und lädt dann zu einem gemeinsamen Termin ein.

• Vor dem Termin formuliert der Notar einen Vertragsentwurf für den Immobilienkauf. Beide Vertragspartner können dann noch Änderungswünsche äußern. Es ist auch möglich, einen Vorvertrag vor dem eigentlichen Immobilienkauf abzuschließen.
• Alle Parteien treffen sich beim Notar zur gemeinsamen Vertragsunterzeichnung. Der Kaufvertrag wird vom Notar vorgelesen. Bei diesem Termin können noch offene Fragen geklärt werden.
• Käufer und Verkäufer unterzeichnen den rechtssicheren Kaufvertrag gemeinsam.
• Der Notar trägt die bereits erwähnte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Sie dient dem Käufer als rechtliche Absicherung und kündigt einen Eigentümerwechsel an.
• Der Notar verschickt die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer kann das Geld jetzt direkt an den Verkäufer oder auf ein Treuhänderkonto überweisen. Sogenannte Notaranderkonten dienen dem sicheren Geldtransfer bei einem Immobilienkauf und werden durch den Notar geführt. Der Käufer zahlt auf dieses Konto den Kaufbetrag ein, der Verkäufer erhält aus diesem Konto den Kaufpreis.
• Hat der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer überwiesen, veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbuchs und überweist den Kaufpreis an den Käufer.

Info: Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig beim Hauskauf an und ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die zu den jährlichen Hausnebenkosten gehört.

Notarkosten beim Hauskauf sparen

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung fallen unweigerlich Notarkosten an, die das Budget zusätzlich belasten können. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Kosten zu reduzieren. Hier sind einige Tipps, wie du Notarkosten beim Hauskauf sparen kannst:

1. Kaufpreis und Zubehör getrennt verhandeln

Ein wesentlicher Teil der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Dabei wird der gesamte Kaufpreis inklusive mitverkauftem Zubehör wie Einbauküche oder Sauna herangezogen. Wenn du den Kaufpreis für das Zubehör separat im Kaufvertrag ausweist, kannst du den Geschäftswert und damit die Notarkosten senken. Kläre dies jedoch vorher mit dem Notar, um sicherzustellen, dass dies rechtlich möglich ist.

2. Genehmigungen selbst einholen

Für viele behördliche Genehmigungen, wie die Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen, werden Gebühren erhoben, wenn der Notar diese einholt. Du kannst diese Genehmigungen oft selbst besorgen und damit die entsprechenden Notargebühren sparen.

3. Preisverhandlungen mit dem Verkäufer

Zwar sind die Notarkosten gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar, du kannst jedoch versuchen, den Kaufpreis der Immobilie zu verhandeln. Ein niedrigerer Kaufpreis führt automatisch zu niedrigeren Notarkosten.

4. Vergleich der Notare

Auch wenn die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, können die Auslagen für Porto, Telekommunikation und Schreibauslagen variieren. Vergleiche die Zusatzkosten verschiedener Notare in deiner Region, um einen kostengünstigeren Notar zu finden.

5. Eigenleistungen erbringen

Manche Tätigkeiten, wie die Einholung von Grundbuchauszügen oder anderen Dokumenten, können unter Umständen selbst erledigt werden. Kläre dies mit dem Notar, ob und welche Aufgaben du selbst übernehmen kannst, um Kosten zu sparen.

6. Steuerliche Absetzbarkeit prüfen

Wenn du die Immobilie kaufst, um sie zu vermieten, kannst du die Notarkosten steuerlich geltend machen. Die Kosten für die notarielle Beglaubigung von Kaufverträgen bei Grundstücken kannst du als Anschaffungskosten angeben, die Gebühren für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld zählen als Werbungskosten. Nutzt du die Immobilie privat, kannst du die Notarkosten des Hauskaufs nicht von der Steuer absetzen.

Fazit: Notarkosten beim Hauskauf richtig einplanen

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sind Notarkosten unvermeidlich. Sie spielen eine entscheidende Rolle für die rechtliche Sicherheit und die reibungslose Abwicklung des Immobiliengeschäfts. Auch wenn die Notar- und Grundbuchgebühren gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar sind, gibt es dennoch Möglichkeiten, durch clevere Planung und eigenständige Tätigkeiten einige dieser Kosten zu reduzieren.

Indem du den Kaufpreis und das Zubehör separat verhandelst, bestimmte Genehmigungen selbst einholst und die Angebote verschiedener Notare vergleichst, kannst du die Gesamtkosten des Hauskaufs senken. Vermietest du die Immobilie, kannst du die Notarkosten sogar von der Steuer absetzen.

Letztlich gilt: Eine gründliche Vorbereitung und das Bewusstsein über die entstehenden Notarkosten sind essenziell, um böse Überraschungen zu vermeiden und den Hauskauf finanziell abgesichert zu gestalten. So kannst du dich voll und ganz auf dein neues Zuhause freuen, ohne dass unerwartete Kosten dein Budget belasten.

Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hauskauf